Салыштырма мамиле. кыймылсыз мүлктүн наркын аныктоо ыкмалары

кыймылсыз мүлк баалоо иши тармагындагы дүйнөлүк практикада үч ыкмаларды колдонгон:

• салыштырмалуу же базар;
• кымбат;
• пайдалуу.

ыкмасын тандоо бир айланасында иштелип чыккан баалоо жана реалдуу кырдаалды объектисине, көз каранды кыймылсыз мүлк түрү. Бирок, ишенимдүү ыкма дагы баа наркын аныктоодо салыштырмалуу ыкма болуп эсептелет.

салыштырмалуу баа берүүнүн негизги негиздери

Салыштырма мамиле - менчиктин рыноктук наркын аныктоо ыкмаларынын жыйындысы. окшош объекттердин салыштырмалуу болжолдуу мүлк.

төмөнкү негизинде счет-:

• Сунуш жана суроо-талап. Бул эки көрсөткүчтөр ажырагыс байланышта, сунуштарды чектелген саны белгилүү бир суроо туулат да, тескерисинче, көп сунуштар, аз суроо-талап бар.
• Замена. Да сатып алуучу, эгерде ушундай өзгөчөлүктөрү менен мүлкү баалуу аз бир кыйла жогорку баада төлөп бербейт.

рыноктук наркын түшүнүк салмактуулук баасы түшүнүгү дээрлик бирдей болуп саналат. салмактуулук баасы - салыштырганда долбоору боюнча сунуш менен суроо-талапты, аныктоо сандык мүнөздөмөлөрүнүн жана баа себеп жыйындысы.

comparables тандоо үчүн негизги критерийлер кыймылсыз мүлктүн баасын аныктоо

салыштырмалуу анализ, көп сандагы эске алынат Elements жана алардын айкалышы чексиздикке чейин дээрлик бирдей болуп саналат. Демек, качан баа түздөн-түз таасирин тийгизет себептерден улам белгилүү бир катар менен чектелет талдоо.

элементтерин салыштыруу. укук катары

Ар кандай тоскоолдук же сүргүн баалануучу объектинин наркынын азайышына алып келген. Башкача айтканда, ээлик кылуу укугун эч кандай чектөө - бааларды төмөндөтүү болуп саналат. объект, тескерисинче, кемчиликтерин, бааны ээ эмес окшош объектилер менен салыштырганда бааланган болсо, жогорулатат.

жер тилкелерин бар - бир гана кадам-ылдый көз каранды эмес. наркын баалоодо абдан маанилүү болгон, жерди же ижара укугу, туруктуу пайдалануу ээликти өткөрүп берет. Акыркы эки эрежелер эске түшүрүү үчүн колдонулат. жер мындан ары аны менен күрөшүү үчүн кандайдыр бир чектөөлөрдү бар же жок экендигин, бул абдан маанилүү.

сатуу шарттары

Мындай шарттар баа объект чындап сатуу айырмалоочу белгилери бар болсо, эске алынат.

төмөндөшүнө себеп болгон банкроттук, анын ичинде, бат эле сатуучу объект кыймылсыз мүлк рыногунун таасири жолу, албетте, ошондой объектилердин салыштырганда кыскарган, себеби, бир сатып алуу жана сатуу боюнча бүтүм жасоого.

олуттуу таасири менен байланышкан байланыш баалоо, шериктештиктердин, бирок бул тобокелдиктерди баа берүү кыйын.

сатып алуучу жана сатуучу ижара мамилелерин байланыштуу болсо, ал эми салыктык эмес төлөмдөр жөнүндө сактап калуу үчүн, алардын ортосундагы сатуу келишимин түзүү пландаштырылып жатат, албетте, баасы да аз болот. бул учурда ниет менен, бир - бүтүмдүн тараптары башка рыноктук мамилелер менен байланышкан, ошондой эле, ошондуктан, сатуучу сатып алуучуга, чынында, карыз беришет. бүтүм тандоо шарттары жөнүндө боло турган болсо, анда мындай жагдай.

турак-жай кыймылсыз мүлктүн бааланган наркын көбөйтүү курулушту өнүктүрүүнүн мамлекеттик субсидияларды алууга үмүт алып келет. делген артыкчылык кредиттөөнүн көлөмү субсидияланган жана рыноктук кредиттөөнүн ортосундагы айырма чейин аныкталат.

рынок шарттары

минус тараптан окшош касиеттери жана эксперт үчүн базар баасында ортосунда олуттуу айырма бар болсо да колдонсо болот.

жөндөмүнөн өзгөртүү, ошондой эле суроо-талаптын жана сунуштун таасири катары баалоодо эске алынган болот.

Сайт жайгашкан кыймылсыз мүлк

Дене себептер (жер)

жерди баалоодо Салыштырма мамиле менчик объектиси чогултулушу өзгөчөлүктөрүн камтыйт:

• өлчөмү;
• калыптандыруу;
• Геология;
• топологиялары;
• бузуулар жоюлганга же жокпу, жер өсүмдүктөр тазаланды жокпу, даярдыкты, даражасы;
• сапаттык көрсөткүчтөрү топурак.

эн дөбөлөрдө же капталдары бар экендигин же жок экендигин, ал тек түзүлүштөрдү же арыктан. Белгилей кетчү нерсе, жердин бир өткөрүү мүмкүнчүлүгү, анын күчү, жер астындагы суулардын болушу. минералдардын мүмкүн болгон жөнүндө маалыматтар жок болсо, абдан маанилүү. маалымат тастыкталган болсо, анда жер келечекте оор болушу талап кылынат.

объектти жалпы мүнөздөмөсү менен бааланышы керек

Market салыштыруу ыкмасы - объектилердин наркын көбөйтүү мүнөздөмөлөрүн изилдөө. Аларга төмөнкүлөр кирет:

• Имаратты, курулманы же турак жайдын өлчөмү;
• Көп кабаттуу имараттар;
• жана көмөкчү объектилерди болушу аймак;
• шып бийиктиги.

Маанилүү имаратты, заманбап жана ишенимдүү болсо, жогорку мүлктүн наркын куруп турган материал болуп саналат. Акыркы, бирок жок дегенде, наркы жана имараттын жалпы көрүнүшү, ремонттоо жана жеңил кирүү болушу. базасынан киргизүү болсо, анда ал бир кадам-ылдый себеп болот.

тейлөө жоктугу - бул өзгөртүүлөрдү бир жолу болуп саналат баалоо боюнча отчетту. Бул эсептөө курулуш же ремонт иштеген салымдар алынган пайданы эске алуу менен, ремонттоо жана калыбына келтирүү иштерин чыгымдардын наркынын жүргүзүлөт.

экономикалык күчтөр

кыймылсыз мүлк менен Салыштырма мамиле - бул иштеп жаткан энергетикалык ресурстарга эсеп мүмкүн жыйымдардын эске алуу менен берилет. коммуналдык наркынын туруктуу өсүшү адамдар ар дайым кошумча энергия булактарын сактоо жана пайдалануу жөнүндө ойлонууга түрткү берет.

Атап айтканда, ушул себеп объект андан ары ижарага алган болсо, абдан маанилүү. имаратты же бөлмөнүн иштөөсү үчүн пайдаланыла турган чыгымдар, кирешелер катышы көбүрөөк, кичинекей кыймылсыз мүлк ижарага берүүдөн таза кирешенин капиталды кайтаруу өлчөмү.

Бул категория жылуулук жоготуу чаралар өткөрүлөт азайтуу үчүн же жокпу, метр бар экендигин же жок экендигин аныктоо үчүн колдонулат.

башка көрсөткүчтөр

Баалоо кызматынын элементтердин бар же жок экендиги жөнүндө кароону билдирет. жөнөкөй мисал - үйүндө, же бир гламур бар болсо. байланыш толук же жарым-жартылай жок болушу, жергиликтүү өз алдынча башкаруу системасы менен байланыштуу дагы. өтө көп кемчиликтер болсо, ондоо карай жүргүзүлөт. кыймылсыз мүлктү баалоо индикаторлор ар дагы өткөрүлөт.

жөнгө салуу этаптары

Бардык эсептөөлөр ушундай эле кыймылсыз мүлк менен болгон бүтүмдөрдүн менен жакында тарабынан жүргүзүлүп жаткан иштер тууралуу ачык булагы маалыматты салыштырмалуу мамилеге негизделген.

баалоо кадамдар:

1. Жакында эле сатылган comparables аныктоо, белгилүү бир кыймылсыз мүлк сегментинде сыяктуу сунуштарды изилдөө.
2. Чогултулган маалымат жана жекече ар бир сүйлөм боюнча болжолдонуп жаткан кыймылсыз мүлк менен салыштырылып, анализденет.
3. Жалгыз баа мүнөздөмөсү, баалоо жөнүндө отчетто өзгөртүүлөр.

салыштырмалуу мамиле акыркы наркын эске алуу менен баалардын жана баалоо салыштыруу.

Артыкчылыктары салыштырмалуу мамиле

Баарынан мурда, ыкмасы гана мүнөздүү сатып алуучулар менен сатуучулардын пикирин чагылдырууга мүмкүндүк берет.

Баалоо каржылык абал киргизилген өзгөртүүлөрдү эске алуу менен, учурдагы баалардын чагылдырылган, ал тургай, өсүш. Баалоо дайыма статистикалык негизденет.

белгилүү бир мүлктү баалоо үчүн, бул кыймылсыз мүлк рыногунун бардык билүү үчүн зарыл болгон эмес, бирок бир гана окшош объектилер. техника ишенимдүү жыйынтыгы менен, өтө жөнөкөй.

... жана кемчиликтери

• Бул чыныгы баасын аныктоо үчүн абдан кыйын болуп турат.
• кыймылсыз мүлк рыногунун ишинин жана туруктуулукка толук көз карандылык.
• окшош объектилерди сатуу жагынан бири-биринен кыйла айырмаланган маалыматтар шайкеш келтирүү, татаалдыгы.

Жыйынтык

кыймылсыз мүлктү баалоо боюнча салыштырма мамиле негизи алуучу да, сатуучу да түшүнөбүз. техника партиялар кыймылсыз мүлк рыногун изилдеп, алар жоготкон эмес жатканына ынануу үчүн мүмкүнчүлүк берет. баалоо мурунтан эле бүтүмдөрдү же башка сатуучуларга сунуш аяктады негизинде иш жүзүнө ашырылышы мүмкүн. Кандай болбосун, салыштыруу ыкмасы - бир систематикасы жана ушул сыяктуу касиеттери маалыматтарды салыштыруу. Мындай күрөө коюу коркунучу менен салыштыруу үчүн окшош заттар тандоо башкы нерсе, атайын же адаттан тыш эске алып, мыйзамдар жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу боюнча ченемдик укуктук, же аткарбагандыгы өзгөрүүлөр насыялык келишимди аткаруу үчүн, аргасыздан элементтери бар.